Posts in category: КОРПОРАТИВНИ КЛИЕНТИ

След дълг етап на съгласуване от страна на Европейската комисия, в рамките на годината предстои да стартират първите процедури от новия програмен период за страната (2021 – 2027 г.). Успоредно с това с ускорени темпове ще продължи и финансирането по „Плана за възстановяване и устойчивост“ (ПВУ). Всичко това прави 2023 г. ключова за частния сектор в България от гледна точка на възможностите за развитие и повишаване на конкурентоспособността си с помощта на европейските програми. В настоящия материал ще представим най-атрактивните за бизнеса европейски програми за безвъзмездна финансова помощ.

Финансиране за зелени политики и бизнес практики

Започваме с очакваната да стартира в началото на май месец процедура – „Подкрепа за прехода към кръгова икономика в предприятията”. Програмата ще бъде насочена единствено към предприятия от сектор C – „Преработваща промишленост”, с поне три при години история. Ще се финансират разходи за закупуване на машини, оборудване и специализиран софтуер, пряко свързани и необходими за въвеждането на един или повече от изброените по-долу четири кръгови модели:

1). Предотвратяване или намаляване образуването на отпадъци в производствените процеси; 
2). Намаляване на количеството суровини, влагани в крайните продукти; 
3). Ограничаване използването на опаковки от пластмаса и пластмасови продукти;

4). Производство на устойчиви продукти.

Минималният размер на безвъзмездната помощ е 70 000 лв., а максималният размер може да достигне до 1 млн. лв. Финансирането ще е до 50% от разходите по проекта, в зависимост от избрания режим на помощ, категорията на предприятието и мястото на изпълнение на инвестицията. Срокът за подготовка и подаване на проектните предложения ще бъде само 2 месеца.

Насърчаване на иновациите в бизнеса

Първата обявена целева процедура в това направление ще бъде „Разработване на иновации в предприятията“, финансирана по Оперативна програма „Конкурентоспособност и иновации в предприятията“ (ПКИП). Мярката има за цел да  предостави фокусирана финансова подкрепа на българските компании за разработване на иновации в една от следните пет тематични области:

1.) „Информатика и ИКТ“; 

2.) „Мехатроника и микроелектроника“; 

3) „Индустрия за здравословен живот, биоикономика и биотехнологии“; 

4) „Нови технологии в креативните и рекреативните индустрии“; 

5.) „Чисти технологии, кръгова и нисковъглеродна икономика“. 

Допустими кандидати ще бъдат микро, малки и средни предприятия, така и дружества с до 3000 служители и големи компании. Бюджетът на програмата ще бъде 127 млн. лв., а безвъзмездната помощ ще варира между 50 000 лв. и 500 000 лв. Съфинансирането ще бъде до 60%. Допустимите разходи ще включват наемане на квалифицирани специалисти, включително учени, технологични специалисти и др. Ще се покрива амортизацията на собствено оборудване и инструменти по време на разработване на иновацията, както и необходимите за това материали и консумативи. Фирмите ще могат да възлагат и специфични услуги като измерване или тестване на даден продукт или технология.  Приемът се очаква да започне през втората половина на март и да продължи до септември. 

         За юни месец пък е предвидена процедура „Внедряване на иновации в предприятията“ със заделен бюджет от 293 млн. лв. Както подсказва името на самата програмата, тук основната цел е да се подпомогнат българските предприятия да повишат иновационната си дейност чрез внедряване на пазара на вече разработени иновативни продукти и услуги. Част от новите решения може да са разработени от самите предприятия, а други – да бъдат заимствани и пригодени. Задължително ще бъде подкрепените иновации да попадат отново в една от горепосочените пет тематичните области. Ще могат да кандидатстват съществуващи микро, малки и средни предприятия. Одобрените кандидати ще получат финансиране до 45% от разходите за машини, оборудване и специализиран софтуер, пряко свързани с производството и пускането на пазара на конкретен иновационен продукт или услуга. 

Развитие на селските райони

Една от най-очакваните мерки: 6.4. „Инвестиции в подкрепа на неземеделски дейности“ също е планувано да има прием през лятото тази година. Допустими кандидати ще бъдат земеделски стопани и микро предприятия (до 10 човека персонал), регистрирани в селска община. Ще се финансират дейности, подкрепящи производството и продажбата на всякакъв тип неземеделски продукти, и развитието на услуги от всички сектори на икономиката. За разлика от предишни приеми по тази мярка, допустими разходи ще бъдат само закупуването на нови машини, оборудване и специализиран софтуер за развитие на неземеделски разходи. Разходи за строително-монтажни работи няма да бъдат финансирани с изключение на тези, свързани с производство на енергия от възобновяеми енергийни източници за собствено потребление. Безвъзмездното финансиране ще бъде до 50% от общо допустимите разходи и не повече от 200 000 евро.

         Нова мярка за земеделските производители ще има и по линия на „Плана за възстановяване“. Процедура „Инвестиции в технологична и екологична модернизация“ ще има за цел да подкрепи аграрния сектор и да ускори  неговата адаптация към климатичните промени, екологизацията на производството и цифровата трансформация. Ще се финансират закупуване на машини и оборудване за отделните фази на производствените процеси в растениевъдството и животновъдството, включително трактори, комбайни, товарачи, култиватори, фуражораздаващи ремаркета, фуражни кухни, автоматизация на доене/поене и почистване, системи за управление и наблюдение на животновъдните стопанства, системи за управление на микроклимата в стопанствата, електропастири, GPS системи, дронове и др. Ще бъдат допустими и активи за електронно управление на всички процеси в земеделското стопанство. Одобрените кандидати ще получат финансиране в размер до 50% от разходите по проекта, но не повече от 500 000 лв. Очаква се приемът да бъде в периода юни-август.

          Подкрепа за човешките ресурси

          Мярка „Адаптирана работна среда“ със заделен бюджет от 100 млн. лв. е структурирана да подпомогне българските работодатели да въведат ефективни мерки за подобряване условията на труд и адаптирането им към промените в работната среда. Ще се финансира закупуването на лични предпазни средства и осигуряването на социални придобивки за служителите (включително ремонт и оборудване на места за отдих, рехабилитация, спорт, хранене и почивка). Всеки проект трябва задължително да включва и дейност по разработване и прилагане на „зелени“ модели на организация на труд, съобразно спецификата на конкретните работни места в предприятията. Ще могат да кандидатстват съществуващи предприятия от почти всички сектори на икономиката. Интензитетът на помощта за МСП (до 250 души персонал) ще бъде до 100% от допустимите разходи по проекта. За големи предприятия е предвидено 80% финансиране, но не повече от 391 166 лв. Очаква се официалният прием да бъде през средата на годината и да е с продължителност 2 месеца. 

Какво трябва да знаете преди да кандидатствате?

При избора на подходяща процедура за кандидатстване фирмите трябва да подходят много отговорно и да съобразят няколко основни фактора. На първо място – това е така наречения „паричен поток“ на проекта. Възможни са варианти с получаване на финансиране на няколко траншове по време на изпълнението на проекта (авансово, междинно и финално плащане). Но има и процедури, където финансирането се получава едва след приключване на проекта и бенефициентът вече е направил всички разходи със собствени средства. Затова предварително изготвен финансов план е от ключово значение при взимането на решение за кандидатстване, а в последствие и за безпроблемното изпълнение на проекта.

Предварителната оценка на шансовете на кандидата е в основата на успешно финансирания проект. На практика, при повечето процедури, общият брой на кандидатите значително надхвърля броя на компаниите, за които ще бъдат отпуснати средства. В условията на огромна конкуренция немалко предприятия, отговарящи на всички условия, остават извън списъците с одобрени бизнеси. Повечето европейски програми позволяват да се направи пълна и точна предварителна калкулация на точките, които би получил даден участник. Това е абсолютно възможно и препоръчително благодарение на обективни критерии, заложени в методологията за оценка. Затова най-добрият подход е предприятията да се възползват от възможностите за предварителен анализ и да вземат информирано и обосновано решение дали да инвестират време и средства, за да кандидатстват.

©  Автор: Пламен Пенчев, 2023

Тази публикация е с обща информативна насоченост и не следва да се разглежда като правен съвет или консултация. Използването на авторско съдържание от тази публикация се допуска само с изрично посочване на автора и източника.

В последните години банковият пазар в България се консолидира с бързи темпове. Процесът започна с малките институции, които погълна Банка ДСК, продължи със сделките за придобиването на Райфайзенбанк от белгийската група KBC, представена в България с Обединена българска банка, и засега завършва със закупуването на бизнеса на BNP Paribas Personal Financing от Пощенска банка.

Дали процесът е стъпка в правилната посока или не, е трудно да се каже все още, а експертите също имат разнопосочни мнения.

Процесът по консолидация е необходим, той се движи от това, че дигитализацията, пред която са изправени банките, е доста скъп процес и изисква големи финансови средства и човешки капитал. Когато една банка е по-голяма, може да постигне това и така банките реализират ефективност“, коментира главният икономист на Обединена българска банка Емил Калчев по време на тазгодишното издание на „Шумът на парите“.

Според него тази по-голяма ефективност води и до по-голяма стабилност и пълноценна конкуренция.

Изпълнителният директор на Българо-американска кредитна банка (БАКБ) Илиан Георгиев не споделя на 100% същото мнение. Според него консолидацията трябва да се случва само на по-ниско ниво.

Консолидацията трябва да се случва в периметър на средните банки, тъй като вие не искате да има само четири банки, нали?“, попита реторично Георгиев от сцената.

Той подчерта, че потребителите трябва да могат да избират между „повече от три или пет участници на пазара“.

Какво предстои тази година?

Според банковите експерти годината е белязана от усилията за приемане на еврото, от дигитализацията на банковия сектора и внедряването на ESG стандартите.

Ние сме инструмент – през нас минават парите и когато ние ги насочваме към зелени дейности, икономиката ще се трансформира“, коментира Георгиев.

Според него основен акцент е и как ще продължи да тече процесът по консолидация и как ще се справи банковият сектор с очакваното забавяне на икономическия растеж, което

неминуемо ще се отрази и на банковата система“.

Главният икономист на Уникредит Булбанк Кристофор Павлов казва, че сред основните акценти на банковия пазар тази година ще бъде и натрупването на напрежение на имотния пазар и въпросът

дали банките ще контролират охлаждане на пазара или диспропорциите ще се заплитат“.

Политическата сцена

Според Асен Ягодин, изпълнителен директор на Пощенска банка, решението за съставяне на правителство между двете най-големи политически сили е положително събитие, тъй като ще даде стабилност в държавните финанси.

Вдигането на лихвите

Увеличението на лихвените проценти в България се случва по-бавно, отколкото в други части на Европа, главно заради високата ликвидност на финансовите институции в страната. Според изпълнителния директор, отговарящ за риска в TBI Bank, Александър Димитров

това е добре за потребителите, но може би не е толкова добре за депозантите, които очакват да има по-добра възвръщаемост при депозитите“.

Прогнозата е по един или друг начин по-високите лихви все пак да се установят и в България.

По-високата ликвидност сега прави живота на банките по-комфортен и те не са принудени да пренасят такива шокове към своите клиенти“, коментира главният икономист на ОББ Емил Калчев.

Според Кристофор Павлов обаче това може да се окаже проблем и да създаде хипотетичен риск за финансовата стабилност.

Отваря се значителна разлика между еврозоната и България в сектора на домакинствата и това представлява хипотетичен риск за финансовата стабилност, защото ако тази разлика започне да се затваря твърде бързо, това може да изстреля лихвите на много високи нива и да създаде последващи проблеми“, коментира Павлов.

Затова той предполага, че това, което би било добре да наблюдаваме сега, е

известно ускоряване на степента, при която лихите при домакинствата се увеличават“.

Източник: economic.bg

Инвестициите в европейски технологични стартъп компании се очаква да паднат с още 38% тази година, според данни на компанията за рисков капитал Atomico. Финансирането за подкрепените с рисков капитал стартъпи в Европа се очаква да намалее от 83 млрд. долара през 2022 г. до 51 млрд. долара през 2023 г., посочват от Atomico, цитирани от CNBC.

Дори и на фона на пазарния спад обаче, набраното финансиране в Европа е напът да запише третата си най-висока годишна стойност. Понижението на финансирането се дължи основно на оттеглянето на американски инвеститори – те бяха основен двигател на финансирането в Европа, като няколко щатски фонда за рисков капитал отвориха офиси на Стария континент, за да увеличат инвестициите си в региона.

Спадът във финансирането идва след брутална година за технологичната индустрия през 2022 г. – инвестициите в непубличните технологични стартъп компании в Европа намаляха с 22% – до 83 млрд. долара през 2022 г., в сравнение със 106 млрд. долара през 2021 г, според данни на Atomico. Анализът е ограничена версия на доклада за полугодието от страна на базирания в Лондон фонд, който инвестира в компании, като Stripe, Klarna и Graphcore.

От Atomico посочват, че има известни признаци на “устойчивост” в технологичната индустрия на Европа, в това число и факта, че общата пазарна стойност на публичните и непубличните компании се е върнала над нивото от 3 трлн. долара, достигнато през 2021 г. Междувременно, финансирането на компании в ранен стадий на развитие отбелязва по-малък спад, в сравнение с това на по-развитите, посочват от Atomico.

Финансирането на компании, които набират по-малко от 15 млн. долара, пада до 8.2 млрд. долара през първото полугодие на 2023 г., в сравнение с 10.3 млрд. долара за същия период година по-рано. Компаниите в по-късен етап от развитието си се очаква да съставляват 93% от изгубените 28 млрд. долара инвестиции в периода 2022 – 2023 г.

Технологичните компании бяха подложени на голям натиск през последната година и половина, което ги принуди да приоритизират рентабилността пред растежа на всяка цена, докато инвеститорите правят преоценка на сектора.

Акциите на технологични компании, които преди време имаха висока пазарна капитализация, бяха подложени на натиск от страна на глобални фактори, сред които руската инвазия в Украйна и затягането на паричната политика.

Федералният резерв и други централни банки вдигнаха лихвите и изтеглиха стимулите от времето на пандемията в борбата си с повишаващата се инфлация. Това накара инвеститорите да преоценят своите позиции при губещите компании, чиито пазарни оценки обикновено се базират на очакванията за бъдещите парични потоци.

Мрачните времена остават

Миналата година някои компании отчетоха сериозна корекция надолу в цените на акциите си. Пазарната оценка на шведския гигант в сферата на пазаруването тип “купи сега, плати по-късно“ – Klarna, падна с 85% – до 6.7 млрд. долара. От Checkout.com пък са намалили вътрешната данъчна стойност на акциите си с 15%, според изданието Sifted.

От Atomico посочват, че при 20% от рундовете за набиране на финансиране през първото полугодие стартъпите са пласирали акции при по-ниска пазарна оценка, в сравнение с предходния рунд , което е 3.6 пъти повече спрямо същия период година по-рано.

Индустрията беше засегната и от съкращения. През първото полугодие в Европа е имало 11 100 съкращения, според Atomico, които съставляват около 6% от тези глобалната технологична индустрия, в която 185 000 служители изгубиха работата си.

Прекалено рано е да се каже дали това е пикът. Очакваме нивата на съкращения да останат високи през 2023 г. и след това. Те винаги са част от пазарните цикли”, казва Том Вехмайер, партньор в Atomico.

Междувременно се появяват повече нови компании от когато и да било, които са основани от бивши служители на еднорози. Вече има 1 406 нови основатели на компании, които идват от дружества, създадени през първото десетилетие на новото хилядолетие.

Сара Гемури – директор в Atomico – смята, че е прекалено рано да се определи дали съкращенията през последната година са оказали някакво влияние върху преминаването на служители от еднорози към новосъздадени компании. Има много основатели, които са освободени и са създали нови компании, но все още не са обновили профилите си в LinkedIn, например.

Публикуван наскоро доклад на компанията за рисков капитал Accel разкри, че в Европа и Израел се основават средно по пет технологични стартъпа за всяка компания, подкрепена с рисков капитал, която е с пазарна оценка от 1 млрд. долара или повече.

Суперцикъл при изкуствения интелект (AI)

Въпреки всичко това, изкуственият интелект (AI) се оказва светъл лъч за индустрията, като стартъпите набират значителни суми, благодарение на засиления инвеститорски шум. Стартъпите в сферата на генеративния AI са привлекли 35% от общите инвестиции в компаниите за AI и машинно обучение от началото на годината, което е най-високият дял в историята и представлява значителен скок, в сравнение с 2023 г., когато беше 5%.

В началото сме на нов суперцикъл при AI технологиите,” казва Вехмайер, допълвайки, че генеративният изкуствен интелект води със себе си огромна степен на иновации и че Европа “има място на масата”.

“Съществено важно е, че създаваме този тип среда, който дава възможност на служителите от Европа да реализират потенциала на следващия суперцикъл”, заключи той.

Източник: Investor.bg

Дългът е проблем от типа „Всичко навсякъде наведнъж“ (по името на спечелилия Оскар американски филм от 2022 г. – бел. прев.), пише глобалната бизнес колумнистка на Financial Times Рана Форухар.

Както публичният, така и частният дълг са от решаващо значение за растежа горе-долу от началото на цивилизацията. Но твърде многото от дълг (особено когато е частен) забавя икономиката. Тежестта на обслужването на дълга намалява реалните доходи и създава по-голямо неравенство, тъй като собствениците на капитал се облагодетелстват непропорционално, тъй като дългът има тенденция да подхранва по-високи цени на активите – поне докато балоните не се спукат.

Напоследък чухме много по тази тема благодарение на споровете във Вашингтон за тавана на дълга. Притесненията на републиканците относно нивата на държавния дефицит на САЩ бяха опровергани от факта, че те съсредоточиха толкова голяма част от преговорите си върху силно политически въпроси като намаляване финансирането на Службата за вътрешни приходи.

Във всеки случай областите от федералния бюджет, които подлежат на преразпределение, представляват само 15 процента от общите разходи. Резултатът е, че вместо федералният дълг да нарасне до 119 процента от брутния вътрешен продукт в рамките на едно десетилетие, той ще нарасне до 115 процента.

Засега само толкова. Това, което се изгуби в ожесточеността и шумотевицата на дебата е, че дългът, създаден от държавния сектор, се превърна в растеж в сектора на домакинствата. Това е тезата, изказана от бившия банкер Ричард Вейг, сега министър на банките и ценните книжа в щата Пенсилвания, в предстоящата му книга „Парадоксът на дълга“.

Вейг отбелязва, че през 2020 г., по време на пандемията от Covid, федералният дефицит на САЩ достигна 3 трилиона долара, тъй като правителството действаше, за да спаси икономиката на Америка – и до известна степен на света. В същото време богатството на страната като цяло се е увеличило с около 11 трилиона долара, до голяма степен благодарение на факта, че нетното състояние на домакинствата се е увеличило с 14,5 трилиона долара през същата година.

Всъщност, ако погледнете пълните три години на пандемията – от 2019 г. до 2022 г. – нетното богатство на правителството е намаляло с 1,7 трилиона долара (с 6 трилиона на федерално ниво), докато това на домакинствата се е повишило с 30,9 трилиона. Това е вярно дори когато вземете предвид спада на фондовия пазар от миналата година.

Защо? Защото държавният дълг се превърна в доход на домакинствата и увеличи нетното им богатство заради акциите и жилищата, които поскъпнаха заедно с дълга – публичен и частен – от 80-те години насам. „Дългът просто е необходим, за да се създаде растеж на БВП“, казва Вейг, който обяснява защо съотношенията общ дълг към БВП в САЩ и във всички с изключение на две от седемте най-големи икономики в света са се повишили в синхрон от 50-те години на миналия век.

Той нарича това „модел на държавен дълг и разходи“, при който ползите от държавните разходи отиват към нефинансовите предприятия, както и към домакинствата. Това се случва в различна степен – в САЩ например ползите отиват предимно за домакинствата, докато в Япония – за нефинансовите предприятия. Забележителните изключения от този модел са Германия, която разчита на търговски излишъци, за да стимулира растежа, и Китай, където дългът от нефинансовия сектор повишава доходите на домакинствата.

Изводът е, че дългът поражда растеж. Така че тогава, защо да се притесняваме от него, било то публичен или частен? Защото дългът носи и проблеми.

Проблем номер едно е, че растящият дълг води до увеличаване на неравенството. Това е така, защото по-високите стойности на активите облагодетелстват предимно богатите. В САЩ това е особено вярно от края на 80-те години, когато настъпи финансиализацията. Дори ако доходите се покачват, може да има криза с издръжката на живота (както е очевидно в момента в САЩ и много други части на света), когато цените на жилищата, в здравеопазването или образованието изпреварват заплатите. 

Източник: Investor.bg

Наемите на складови помещения са нараснали през последните месеци и донякъде компенсират ръста на цените на строителството.

Пазарът на индустриални площи у нас продължава да се развива бурно. Коронавирусната пандемия е тласнала сегмента напред, като по време на и след пандемията силно се развива онлайн пазарът. Той има нужда от много на брой, не само големи, а и по-малки складови пространства, съобщи Симеон Митев, собственик на БГСКЛАД, в рамките на четвъртата международна конференция за индустриални имоти, организирана от платформата.

„Преди да се пристъпи към развитието на нови индустриални зони, трябва да се анализират съществуващите. За последните 30 години икономиката на страната значително се промени. Голяма част от площите, които бяха заети с постиндустриални зони от края на комунистическия период до началото на 90-те години на миналия век, промениха трайно функциите си, осигуриха огромен потенциал за развитие вътре в градовете, но останаха до голяма степен недооценени“, каза главният архитект на София Здравко Здравков.

Той подчерта, че голяма част от предприемачите са решили да инвестират извън урбанизираните територии, в които няма изградена инфраструктура и това е посока, в която държавата залита, вместо да се загледа в интериора на градовете. „Трябва да оценим това, което имаме. Развитието на градовете следва да бъде последователно и да спазва устойчивото развитие – първо да анализираме това, което един път вече е използвано в градовете, и после да погледнем навън и да стартираме нови индустриални зони“, е мнението на главния архитект на София.

Основното препятствие пред реализирането на инфраструктурни проекти в и около столицата според арх. Здравков са отчуждителните процедури, които отнемат много време. Вторият, не по-маловажен проблем, са финансовите средства – както за обезщетение собствениците на терени, попадащи в инфраструктурните трасета, така и за строителството им.

Един от ключовите инфраструктурни проекти, които пряко засягат логистичния бранш, е продължението на ул. „Продан Таракчиев“ от летището към Софийския околовръстен път в района на летище „София“. Проблемът тя да не се реализира е новият концесионер на летище София, който не желае да се раздели с 10 паркоместа, каза главният архитект.

Въпреки несъгласието на концесионера, процедурата ще продължи и през тази година ще бъде издаден акт за одобряване на това трасе, а през следващите години ще се осигурят средства за придобиване и последващо отчуждаване на съответните имоти

Друг важен инфраструктурен проект за логистичния бранш е бъдещата индустриална зона в Доброславци. Тя трябва да бъде обезпечена с железопътна и довеждаща инфраструктура. „Нашата задача е да обезпечим трасето с подробен устройствен план. В тази връзка предстоят разговори с Национална компания „Железопътна инфраструктура“ за трасето, което ще търпи известни корекции“, уточни арх. Здравков.

Съседите – конкуренти или партньори в логистичния сегмент?

Участниците в конференцията са на мнение, че пазарът на логистични площи в Централна и Източна Европа ще продължи да се разраства.

„В момента цените са високи. Материалите поскъпнаха сериозно, но и търсенето не е намаляло. Виждаме интерес от инвеститорите, но те искат да видят какво ще се случи през следващите месеци. Търсенето на определени имоти е много високо, то е насочено предимно към такива с високо качество, конкретна спецификация“, казва Александрос Мавидис, управляващ директор на „RWTH Aachen University in Germany“, и допълва, че логистичните центрове са особено търсени.

Конкуренцията в сегмента в Гърция расте. Пазарът в южната ни съседка привлича много чуждестранни инвеститори, а строителството е на цени от около 550 евро на кв. м. Наемните нива на индустриални имоти достигат 4,5 евро на кв. м за имоти клас А и 4 евро на кв. м за имоти клас Б.

„Очакваме следващите месеци цените да растат, но с по-нормален темп, а през втората половина на тази година гръцкият пазар ще се отвори и за други инвеститори, които все още не са влезли на него. Това означава повече клиенти, а следователно и повишаване на цените“, отбеляза Мавридис.

На конференцията беше представен и опитът на „Свободна зона Пирот“, която отчита значителен напредък от 2022 г. Насам.  Купени са нови 1000 кв.м складови помещения, както и по-малък специализиран склад с капацитет за съхраняване до 100 тона химикали.

„Внимателно подхождаме към плановете си за разрастване на складовите помещения. Планираме да изградим още един с площ от 2000 кв.м. В по-малките градове като Пирот търсенето сред фирмите е най-вече свързано с обезпечаване на складове в случай на нарушаване на веригите на доставки. На площ от 140 хектара към момента са разположени 19 производствени фирми, имаме и микрокомпании. Около 7000 са служителите във всичките тези фирми, чийто оборот е 880 млн. евро, а износът възлиза на 460 млн. евро“, казва Владан Стоянович от „Свободна зона Пирот“.

Източник: Investor.bg

Студио-апартаментите в София станаха пазарен хит.  Почти половината от всички едно- и двустайни апартаменти, предлагани за продажба или наем, са т.нар. студия. Причината за това са растящите цени на недвижими имоти в София и други големи градове, както и разрастващото се ново строителство.

Какво следва?

В момента малките жилищни имоти, и особено малки до средни апартаменти (с площ до 60 m²)  са сред най-търсените имоти. Техните продажни цени в София за периода 2021 – 2022 варира в средни стойности от 1800 до 3300 евро на квадратен метър.

Голямото търсене на малки апартаменти и по-ниските строителни изисквания по отношение на „апартаментите тип студио“, в съпоставка с жилищата, доведоха до ескалиращо строителството на студия. Те имат сравнително бърза пазарна реализация, след което излизат на пазара за препродажба или отдаване под наем, предлагани широко под името „апартаменти“. Тук е точката, където нещата стават объркани и изгубени в превода:

Апартамент или студио: има ли разлика? И каква е?

„Студио“ = „АТЕЛИЕ“, съгласно закона.

Ателието е нежилищен обект. Законът го дефинира като място за „индивидуална творческа дейност“  (Чл. 38, ал. 1 от Закон за устройство на територията – ЗУТ).

„Апартамент“ = „ЖИЛИЩЕ“ . Това значи място, предназначено за жилищно обитаване, за разлика от всяко място с индустриално, търговско,  складово или друго нежилищно предназначение (§ 5, т. 30 от ЗУТ).

За да има един имот статут на ЖИЛИЩЕ/ЖИЛИЩЕН ОБЕКТ, той трябва да отговаря на широк списък законодателни изисквания по ЗУТ и Наредба №7

По българския закон не съществува понятие „Студио“ или „Студио-апартамент“, „Апартамент тип студио“ и всякакви други конфигурации, които могат да се срещнат в пазарни обяви и дори документи за собственост. Този тип обекти не са с приравнен статут на жилищните имоти. Следователно терминът Студио е, реално погледнато, правна безсмислица, заимстваща познато понятие от други юрисдикции, коети понятие има малко общо със законодателството в България.

Новите законови промени от 2021 г. не превърнаха ли студията (ателиетата) в апартаменти?

Това е друг маркетингов мит, който придоби широка популярност. Той има малко общо с реалните законодателни разпоредби.

Единствените промени, които бяха направени (§ 5, т. 29 и т. 29а от Закона за устройство на територията), се отнасят до определяне статута на сградите, а не на отделните самостоятелни обекти в тях. След новите разпоредби, при определяне на предназначението на цялата сграда като „Жилищна СГРАДА“ или „СГРАДА от смесен/нежилищен тип“, съвкупният брой ателиета се считат за жилищни имоти – но само за тази цел.

Практическото значение и целта на тези нови разпоредби е  намаляване на строителните изисквания за строителството на жилищни и смесени сгради, с оглед включването на задължителен брой паркоместа и складови помещения.

Това обаче не променя нищо конкретно относно правния статут и предназначение на отделните обекти в тези сгради. Това включва и законово допустимото ползване (предназначение)  на имотите. Тази разлика в предназначението, която все още съществува и е в сила в България, влече за последица редица специфични

Рискове за купувачи и наематели на студия,

с които те най-често не са запознати, когато сключват договор:

• Ползване на студия (ателиета) „за живеене“  е допустимо – освен когато не е 

Изричната разпоредба (чл. 178, ал. 4 от ЗУТ) все още е изцяло в сила. Тя забранява използването на построени обекти и части от тях в отклонение на определеното им предназначение или условията за въвеждане в експлоатация. Установено нарушение води до запечатване на обекта/ забрана за ползването и прекратяване на комуналните услуги (ток, газ, парно, телефон). Това е предвидено в чл. 178, ал. 5 и 6 от ЗУТ.

Въпреки това, употребата на имоти в нарушение на документалното им предназначение е много често срещана практика. Това включва употребата на жилища за офиси, както и употребата на офиси, ателиета, магазини, сутерени, складове или гаражи за жилища. Което е същественото: тези обекти се предлагат масово на пазара на продажби и наеми като апартаменти. А записът „със статут на апартамент/жилище“ понякога присъства – като вид екстра към офертата.

Ползването на обекти не по предназначение, е към момента „толерирано статукво“, на което не се обръща специално внимание. Но, реално погледнато, живеенето в студио е незаконно и при определени обстоятелства описаните действия са възможни. Това е риск, с който всеки бъдещ купувач на студио трябва да е наясно.

• Режийни разноски

За „битови“ и „небитови“ клиенти на електроенергия, газ и отопление са приложими различни цени. Това води до значително по-високи разходи за последните. Съществува практика компаниите за комунални услуги да позволяват преминаването на ателиетата към по-евтината жилищна тарифа. Този подход обаче, има малко общо със законовите дефиниции на битови и небитови клиенти (§ 1. , точка 2а и § 1.,  точка 33а от Закон за енергетиката (ЗЕ). Каквато и практика и политики да се приемат в момента, в случая те се основават на тълкуването на всяка компания и това може да бъде променено по всяко време (вижте по-горе защо).

• Адресна регистрация

Дали може или не да се извърши адресна регистрация по постояен или настоящ адрес в обект със статут на ателие, все още е спорен въпрос, като засега не се предвижда окончателно решение. От една страна, законът изрично забранява използването на обекти извън определеното им предназначение – т.е. забранява използването на ателиета за живеене. В тази връзка има и публикувано становище на Кмета на Столична община. Ето какво гласи:

„По така изложеното Ви уведомявам, че липсва законова предпоставка да се извършва адресна регистрация по постоянен и настоящ адрес в обект „Ателие“, тъй като този обект не служи за задоволяване на жилищни нужди по смисъла на §5, т. 30 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ.“

От друга страна е добре известно, че някои общински администрации  позволяват тази практика, за разлика от миграционните власти, които не я позволяват.  Също, има съдебна практика, която поддържа практиката за адресна регистрация в ателиета като допустима (Решение от 15.12.2021 г. Административен съд – Разград по адм. д. on a.c. №242 / 2021 г. и др.). Това, обаче, са изолирани частни случаи.  Проблемът остава неразрешен към момента на законодателно равнище, както и отсъстват общо задължителни съдебни тълкувания.

Изброеното обхваща само някои от най-съществените и обичайни рискове пред купувачите и наематели на ателиета, маркетирани като студия или апартаменти, без да са запознати с разликите. Ето защо „замаскирането“ на предназначението при пазарно предлагане на имоти, е една порочна практика.

В обобщение

Въпреки всичко, студията биха могли да предложат някои преимущества на своите собственици и обитатели – първото от които следва да е, една значително по-ниска цена спрямо всеки друг реален апартамент (жилищен имот) със сходни други параметри.

Тези разлики рядко биват разбрани и взети предвид своевременно.

От правна гледна точка няма „правилно“ и „грешно“ бизнес решение. Само информирано и неинформирано. И второто има висока цена.

©  Автор: адв. Малена Шейтанова, САК, 2023

________________________

Адвокат Малена Шейтанова е специалист по гражданско и търговско право, със специализиран опит и практика в правното обслужване по сделки с недвижими имоти.

Повече информация при интерес от съдействие  тук.

Тази публикация е с обща информативна насоченост и не следва да се разглежда като правен съвет или консултация. Използването на авторско съдържание от тази публикация се допуска само с изрично посочване на автора и източника.

Най-активните групи купувачи на имотния пазар в София са от IT сектора, казва Наско Атанасов, бивш председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“

В момента сделките с имоти в България са на обичайното за пазара ниво. След пика от миналата година сега се наблюдава изравняване при търсенето и предлагането. Спад обаче не се очаква. Това коментира Наско Атанасов, бивш председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“ и управител на „Виктория имоти инвест“, в предаването „Бизнес старт” по Bloomberg TV Bulgaria.

„Може би миналата година бяха над обичайно ниво на пазара. Това беше един бум в рамките на около 2-3 години, когато пазарът просто прегря“, посочи гостът. И допълни, че както в икономиката и повечето бизнеси и при имотния пазар има пикови моменти и спадове – една цикличност около 10 години.

“В момента вече сме в един нормален период, в който са изравнени купувачи и продавачи, тоест периодът на купувачите вече премина. Сега има едно изравняване. Не очаквам да има някакъв спад, но това са вече нормалните нива на сделките. Миналата година просто беше пик”, обясни Атанасов.

По думите му погледнато в дългосрочен план, цените на недвижимите имоти вървят винаги нагоре. Тенденцията винаги върви нагоре, подчерта събеседникът. „Инвестицията в недвижими имоти не е краткосрочна инвестиция, тя винаги трябва да се гледа в дългосрочен план”, допълни Атанасов.

„Най-активните групи купувачи на имотния пазар в момента в София са от IT сектора. Това са основно млади хора, които имат достатъчно високи доходи“, каза събеседникът. Той обясни, че през последните две години на пазара е имало основно две категории купувачи – млади хора, които с високите си доходи можеха да си позволят по-високи кредити, за да закупят жилище. Втората категория са хора, уплашени от инфлацията и от предстоящото влизане в еврозоната и несигурността за курса евро-лев, обясни гостът.

Сега и двете категории охладняха от гледна точка на това, че не се знае в момента лихвените нива как ще се развият. Изчаква се и период, в който на пазара да се появят нови добри продукти, коментира Атанасов.

„Онова, което беше направено, построено и е качествено, то вече е продадено. Сега тепърва новите проекти, които се развиват и тези, които са качествени с добро местоположение, пак ще намерят своите клиенти. Останалите малко по-бавничко ще бъдат реализирани”, посочи събеседникът.

Целия разговор може да видите във видеото на Bloomberg TV Bulgaria.

Източник: Investor.bg