AdobeStock_414749399

Квадратният метър жилищна площ в София е поскъпнал с близо 40% за три години

Жилищните цени в столицата са достигнали пик и се движат почти изцяло от инфлацията, коментират брокери

За последните три години квадратният метър жилищна площ в София е поскъпнал с близо 40%. Това сочат данните на агенцията за недвижими имоти Bulgarian Properties.

Най-големите увеличения на цените са регистрирани от края на 2021 г. и през 2022 г., като през цялата 2022 г. растежът се ускорява и достига 23% в края на годината.

Според данните на агенцията средната обща цена на закупените апартаменти през първото тримесечие на 2023 г. е нараснала до 132 800 евро при 115 500 евро средна цена през 2022 г. Според брокерите това показва, че пазарната активност се е изместила към по-големи апартаменти на фона на преобладаващите покупки на двустайни жилища през миналата година.

Средната цена на закупените през първото тримесечие на годината жилища в София по данни на Bulgarian Properties е 1545 евро/кв.м при 1345 евро/кв.м. през първото тримесечие на 2022 г. и 1550 евро/кв.м. в края на 2022 г. Това представлява ръст от почти 15% на годишна база и задържане на нивата на тримесечна база.

Графика: Bulgarian Properties
Графика: Bulgarian Properties

След приспадане на инфлацията реалният растеж остава само 1,3% на годишна база, което е най-ниско ниво от 2020 г. насам.

От агенцията посочват, че на базата на тези данни може да се заключи, че цените в София са достигнали пик и се движат почти изцяло от инфлацията. Нейното забавяне допринася за очакваното забавяне и на растежа на цените на жилищата.

„Цените на имотите продължават да нарастват, но вече имаме данни за забавяне на растежа. Очакванията ни са то да бъде по-отчетливо през втората половина на годината, тъй като тогава беше регистрирано и по-значителното нарастване през миналата годинa“, коментира актуалните тенденции на пазара Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.

„През тази година расте и предлагането, което дава по-добър баланс на пазара“, допълва тя.

Графика: Bulgarian Properties
Графика: Bulgarian Properties

Данните на компанията сочат, че новите обяви за имоти са с около 10% повече спрямо същия период на 2022 г. Това е първо нарастване от 2019 г. насам, тъй като първото тримесечие на 2020 г. премина под знака на пандемията и ограничената бизнес активност, а след това наличното предлагане започна бързо да се изчерпва. Имотите, които излизаха на пазара, не можеха да задоволят нарасналото търсене и да догонят темпа на реализираните продажби.

Нарастват и обемите новоотпуснати жилищни кредити. По данни на БНБ, след забавянето в края на 2022 г., през първите месеци на 2023 г. обемите кредити нарастват с около 20% спрямо година по-рано и се връщат към нивата на растеж, характерни за изминалите 2 години на голямо търсене и силен жилищен пазар. 

Очакванията за нарастване на лихвените проценти по кредитите засега не се оправдават за България, посочват още от агенцията. Ръстовете останаха минимални – в рамките на 0,06 процентни пункта за кредитите в лева, които са 98% от отпуснатите кредити и това даде увереност на купувачите да продължат със своите планове за закупуване на жилища.

Другите макроикономически фактори, които влияят върху жилищния пазар, продължават да имат положително влияние – безработицата е под 4%, а доходите продължиха да нарастват – средно с около 17% в края на 2022 г. по данни на НСИ. Така доходите, макар и нарастващи с малко по-бавен темп от цените, поддържат стабилно съотношението на цена към доход, което ни дава достъпността на жилищата.

Инфлацията продължава да бъде съществен фактор за увеличение на инвестициите в недвижими имоти, особено на фона на продължаващи нулеви лихви по депозитите и ограничени алтернативи за сигурно вложение.

Всичко това до момента води до една много сходна картина с тази от миналата година, но при подобрено предлагане и постигнат нов пазарен баланс. Прогнозите за спад в търсенето и цените, за рецесия и криза засега не се оправдават. Дори напротив, налице са условия да очакваме една силна и динамична година, както при имотите, така и в общ икономически план.

Обеми продажби

Изчисленията на брокерите по данните на Агенцията по вписванията показват, че сделките с имоти в София бележат спад през първото тримесечие с 12,2%. Това е трето поредно тримесечие, в което Агенцията по вписванията отчита спад в обемите на сделки в столицата. Темпът на спад обаче се забавя от 15-17% през второто полугодие на 2022 г. до около 12% в началото на тази.

През първото тримесечие по официални данни са вписани 6381 сделки при 7268 през 2022 г. и 6683 през 2021 г. Броят им е по-голям от тези през 2019 и 2020 г.

Данните на Bulgarian Properties показват доста по-малък спад в обемите продажби в София през първите месеци на годината – под 5%. Това се обяснява с активния пазар на ново строителство, при който сделките се вписват на по-късен етап при тяхното изповядване.

„Нашите наблюдения показват, че при настоящото състояние на пазара и наличното търсене отбелязаните спадове биха могли да бъдат наваксани още през второто тримесечие на годината“, коментира Полина Стойкова.

Достъпност на жилищата в София

Данните за средна работна заплата на НСИ излизат по-късно и все още няма данни за първото тримесечие на 2023 г. Стойността на коефициента на достъпност на Bulgarian Properties в края на 2022 г. спадна от 1,2 до 1,12. Това означава подобрена достъпност на жилищата в столицата. Доходите успяха да наваксат в края на годината и да подобрят съотношението на цена към доход.

Средната работна заплата в София достигна 2704 лв. през последното тримесечие на 2022 г. и така за закупуване на 1 кв.м жилищна площ в София в края на миналата година са били нужни около 1,12 средни месечни софийски заплати. За сравнение, през 2008 г. (в предходния пик на пазара) бяха нужни 3,4 заплати за същата площ.

Графика: Bulgarian PropertiesГрафика: Bulgarian Properties

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

И през 2023 г. най-предпочитани остават квартали в широкия център на София като Банишора и Зоните, както и Малинова долина, където тече изграждането на редица нови комплекси и сгради ново строителство.

Средните цени в най-популярните квартали през първото тримесечие на 2023 г. на база реално сключени сделки са:

Банишора – 1470 евро/кв.м

Зоните – 1555 евро/кв.м

Малинова долина – 1360 евро/кв.м

Кръстова вада – 1730 евро/кв.м

Параметри на закупените жилища и среден престой на пазара

В момента на пазара са активни както купувачи с инвестиционна цел, така и за собствено ползване, които разчитат в голяма степен на ипотечно кредитиране и са окуражени от слабото нарастване на лихвите по кредитите и добрата заетост, ръст на доходите и т.н.

Делът на закупените тристайни апартаменти нарасна до 42% и почти се изравни с този на двустайните. Това са нива, които бяха характерни за 2020-2021 г. Изключение прави 2022 г., когато сделките с двустайни жилища достигнаха 70% от общия жилищен пазар и бяха движени основно от инвестиционни намерения с цел съхранение на спестявания или бърза препродажба. В този смисъл 2023 г. показва подобрен пазарен баланс и връщане на основните двигатели за по-устойчив растеж, а именно – купувачите за собствено ползване.

Престоят на имотите на пазара продължава да бъде кратък, като често сделки се сключват за броени дни. Това показва, че пазарът все още е пазар на продавача. Все пак, забелязва се по-голяма склонност към договаряне и отстъпки от офертните цени.

От агенцията обобщават, че през 2023 г. жилищният пазар в София е по-добре балансиран от гледна точка на търсене и предлагане. Продавачите са по-гъвкави при преговорите, тъй като разбират, че цените са достигнали своя връх и има редица фактори, които застрашават положителното развитие на пазара.

Купувачите са по-разнообразни като профил и голям дял от тях са завърналите се на пазара купувачи на собствено жилище. Те са подкрепени от все още изгодното банково финансиране, ниската безработица и растящите доходи.

Източнник: Investor.bg

Tags: No tags

Comments are closed.